Концепция Федерального закона
от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ
"О переводе земель или земельных участков
из одной категории в другую"
(вступил в силу с 05.01.05)
Согласно действующему законодательству и сложившейся практике земельный фонд Российской Федерации с 1969 года подразделяется по целевому назначению и разрешенному использованию на 7 категорий .
Распределение земельного фонда по категориям
(млн.га)
№ п/п | Наименование категории земель | на 1 января 1990 г. | на 1 января 2006 г. |
|
|
|
|
1. | Земли сельскохозяйственного назначения | 639,1 | 401,6 |
| в том числе сельскохозяйственные угодья | 219,9 | 194,4
|
2. | Земли поселений | 7,5 | 19,1 |
| в том числе городских поселений | 5,5 | 7,8
|
3. | Земли промышленности и иного специального назначения
| 16,0 | 16,7 |
4. | Земли особоохраняемых территорий | 17,4 | 34,2
|
5. | Земли лесного фонда | 895,5 | 1104,9
|
6. | Земли водного фонда
| 4,1 | 27,9 |
7. | Земли запаса | 130,2 | 105,4
|
8. | Итого земель | 1709,8 | 1709,8 |
В ходе осуществления земельной реформы сельские леса и водоемы были переведены, соответственно, в земли лесного и водного фондов, а также значительная часть сельскохозяйственных угодий передана от бывших колхозов и совхозов в ведение сельских органов местного самоуправления для предоставления их гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и индивидуального жилищного строительства.
Понятие категория земель в законодательстве не расшифровано, но по совокупности признаков, содержащихся в статьях 7, 77, 83, 87, 94, 101, 102 и 103 Земельного кодекса Российской Федерации можно применить следующее определение:
категория земель - часть земельного фонда, в состав которой включены земельные участки, используемые в соответствии с установленным для них целевым назначением и видом разрешенного использования.
Соответственно, под переводом земель или земельных участков из одной категории в другую следует понимать изменение целевого назначения и вида разрешенного использования земель или земельных участков в составе этих земель.
В категорию земель сельскохозяйственного назначения включены земли (земельные участки) за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Эти земли разрешается использовать для:
1) ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, размещения внутрихозяйственных дорог, зданий, строений, сооружений, коммуникаций, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
2) осуществления научно-исследовательской, учебной и иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством;
3) ведения гражданами крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и пастьбы скота;
4) осуществления общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;
В этой же категории учитывается и фонд перераспределения земель.
В категорию земель поселений входят земли (земельные участки), используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой этих поселений от других категорий земель:
1) жилые зоны (многоэтажная и индивидуальная жилая застройка, объекты культурно-бытового назначения, территории для ведения дачного и личного подсобного хозяйства и садоводства);
2) общественно-деловые зоны (административные здания, объекты образовательного, культурно-бытового, социального назначения);
3) производственные зоны (промышленные, коммунально-складские объекты);
4) зоны инженерных и транспортных инфраструктур (железнодорожный, автомобильный, речной, морской, воздушный и трубопроводный транспорт, связь и инженерная инфраструктура);
5) рекреационные зоны (городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, пляжи);
6) зоны сельскохозяйственного использования (пашня, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения сельскохозяйственного назначения, территории для ведения огородничества и садоволства);
7) зоны специального назначения (памятники истории и культуры);
8) зоны военных объектов.
В категорию земель промышленности и иного специального назначения включаются земли (земельные участки) за чертой поселений, занятые объектами промышленности, карьерами, объектами энергетики, автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного, трубопроводного транспорта, объектами обороны и безопасности, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности и иного специального назначения.
К категории земель особо охраняемых территорий и объектов относятся земли (земельные участки) государственных природных заповедников, природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, водоохранных зон рек и водоемов, запретных и нерестоохранных полос, домов отдыха, пансионатов, туристических баз, детских и спортивных лагерей, памятников истории и культуры, военных и гражданских захоронений.
В категорию земель лесного фонда включены лесные земли:
1) земли покрытые лесной растительностью (леса) и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины);
2) земли предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, болота).
К категории земель водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, полосами отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических и водохозяйственных сооружений и объектов.
В категорию земель запаса входят земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, т.е. их целевое назначение не определено.
Смысл деления земельного фонда по целевому назначению на 7 категорий заключается в следующем:
1) каждая категория имеет свой правовой режим, который регулируется специальными законами "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", "О личном подсобном хозяйстве", "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", Градостроительный кодекс РФ, "О недрах", "Об особоохраняемых территориях", Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ и другими федеральными законами;
2) каждая категория имеет особенности приватизации земель:
запрещена приватизация земель лесного фонда, земель особоохраняемых территорий и объектов;
введены предельные максимальные размеры на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения;
без ограничений осуществляется приватизация земель поселений, садовых и дачных участков;
3) для каждой категории установлена своя кадастровая стоимость земли, которая используется для исчисления земельного налога, от размера которого в свою очередь зависит цена приватизации земельных участков;
4) для каждой категории установлены свое целевое назначение и разрешенное использование земель и самовольное их изменение без получения на то разрешения от органов публичной власти карается штрафными санкциями и является основанием для принудительного прекращения прав на земельные участки.
На практике часто возникают ситуации, когда необходимо земельный участок использовать для целей, которые не соответствуют установленному для него целевому назначению категории земель, т.е. возникает необходимость перевести этот земельный участок в другую категорию.
При этом изменяется и стоимость земельного участка. Например, в Московской области кадастровая стоимость 1 га пашни (земли сельскохозяйственного назначения) в среднем составляет 33 тыс. рублей, а после перевода этой пашни в земли промышленности - уже 1260 тыс. рублей, при переводе пашни в земли поселений для индивидуальной жилищной или дачной застройки - 4500 тыс. рублей.
Процесс перевода земель из одной категории в другую до 2005 года осуществлялся произвольно, в том числе и на основании решений сельских органов местного самоуправления.
Таким образом практика применения законодательства выявила необходимость принятия федерального закона, который будет регулировать правоотношения, возникающие между органами публичной власти, гражданами и юридическими лицами при решении вопросов об изменении целевого назначения и разрешенного использования земель и перевода их в другую категорию.
Концепция Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" заключается в следующем.
1. Для перевода земельных участков в другую категорию необходимо подать ходатайство в соответствующий орган публичной власти (статья 1). Компетенция этих органов определена в статье 8 Земельного кодекса РФ:
- перевод земель, находящихся в федеральной собственности, осуществляется Правительством РФ;
- перевод земель, находящихся в собственности субъектов РФ, а также земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности и в частной собственности, осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ;
- перевод иных земель осуществляется органами местного самоуправления.
2. К ходатайству о переводе земельных участков в другую категорию необходимо приложить (статья 2):
- выписку из государственного земельного кадастра;
- копию документов, удостоверяющих личность заявителя;
- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
- заключение государственной экологической экспертизы, в случаях предусмотренных федеральными законами;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка в другую категорию;
- расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства, соответственно, при переводе земель сельскохозяйственного назначения или земель лесного фонда;
- обоснование переводе земельного участка в другую категорию.
3. По результатам рассмотрения ходатайства принимается акт (решение) о переводе земельного участка или акт об отказе в переводе земельного участка Правительством РФ в срок в течение 3-х месяцев, а другими органами публичной власти в срок в течение 2-х месяцев. Эти акты могут быть обжалованы в суд.
4. Орган публичной власти, принявший акт о переводе земельных участков в другую категорию, обязан в течение 10 дней направить этот акт в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, для внесения в течение 7 дней изменений в документы государственного земельного кадастра и передачи этих документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который в свою очередь обязан в течение 7 дней внести изменения в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 5). Таким образом граждане и юридические лица, заинтересованные в переводе их земельных участков в другую категорию, избавлены от необходимости хождения по кабинетам чиновников.
5. В статьях 7-13 для каждой из 7 категории установлены свои особенности их перевода в другую категорию (указаны земельные участки, перевод которых в другую категорию допускается без ограничений, допускается с ограничениями при соблюдении определенных условий или запрещается).
6. Если категория земель по каким-либо причинам в свое время не была указана в документах государственного земельного кадастра, правоустанавливающих документах (решения о предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам) или документах, удостоверяющих права на землю (свидетельства и госакты), то необходимо принять акт на уровне органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к конкретной категории в зависимости от цели использования, для которой предоставляется земельный участок. Для этого достаточно документального подтверждения фактического использования земельного участка.
В случае наличия противоречий между данными о принадлежности земельного участка к конкретной категории, указанными в перечисленных документах, отнесение земельного участка к категории земель осуществляется на основании правоустанавливающих документов.
7. Разрешается перевод земельных участков в другую категорию по инициативе органов публичной власти без согласия правообладателей земельных участков в случаях создания особо охраняемых природных территорий без изъятия этих земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений (п.5 статьи 2 и п.3 статьи 15).
Однако практика применения этого закона показала, что в нем необходимо уточнить особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, земель особоохраняемых территорий и земель лесного фонда в другие категории в целях развития инвестиционных процессов и реализации схем развития территорий субъектов Российской Федерации.
В результате поправки вносились уже 4 раза:
ФЗ-№ 52 от 17.04.2005, ФЗ-№73 от 03.06.2006, ФЗ-№201 от 04.12.2006, ФЗ-№232 от 18.12.2006.
Последние поправки изменили порядок утверждения черты населенных пунктов, передав эти полномочия от органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации органам местного самоуправления, и поэтому процедура перевода земельных участков из земель населенных пунктов в другую категорию, а также перевода из других категорий в земли населенных пунктов с 1 января 2007 года установлена не настоящим Федеральным законом, а в статье 4.1 Федерального закона " О введение в действие Градостроительного Кодекса Российской Федерации". Главное отличие порядка при изменении состава земель населенных пунктов от порядка изменения состава земель других категорий заключается в проведении процедуры публичных слушаний по вопросу изменения состава земель населенных пунктов.
Калинин Н.И.
